Купля-продажа квартиры

[FOX]

Дорогие одноклубники! Помогите, плз, советом и опытом.
Необходимо продать, а потом купить квартиру. Действия происходят через агенство. Вопросы: требуется ли уплата 15% с дохода при продаже? если да, то кто этим занимается - я или агенство? можно ли указать в договоре продажи сумму, меньшую суммы продажи на самом деле, и чем это для меня чревато?
Еще из некоторого источника (исходя из содержания инфы начинаю сомневаться в его компетенции) есть информация, что человек, проживающий в квартире более полугода (грубо говоря квартирант) имеет право просто не выезжать из нее. (на каких таких основаниях - фиг знает).
Плюс интересует вопрос оформления и прав владения - можно ли в ордер вписать родных первой степени родства?
Заранее спасибо!

[VasiliSK]

чесно говоря, на ваши вопросы трудно дать краткий исчерпывающий ответ, т.к. они поставлены очень неправильно. А на не правильный вопрос нельзя дать правильный ответ.

для начала- относительно налогообложения, ознакомтесь. будут вопросы относительно всего остального (проживающий чел. находится в помещении на основании чего? аренда, собственность, право на жил площадь?)- то по телефону будет проще.

Стаття 11. Оподаткування операцій з продажу об'єктів
нерухомого майна

11.1. Оподаткування операції з продажу нерухомого майна, яке
перебувало у власності платника податку на момент набрання
чинності цим Законом

11.1.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу не
частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового
будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку
(включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а
також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на
такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа
такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати,
садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує
100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого
перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1
відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна.
( Підпункт 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 в редакції Закону
N 3378-IV ( 3378-15 ) від 19.01.2006 )

11.1.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу
протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів
нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 цього пункту, або від
продажу об'єкта нерухомості, іншого ніж зазначене у підпункті
11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною
пунктом 7.2 статті 7 цього Закону.

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта
незавершеного будівництва.

11.1.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна
визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі
купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого
майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку
відповідно до законодавства. ( Абзац перший підпункту 11.1.3
пункту 11.1 статті 11 із змінами, внесеними згідно із Закону
N 3378-IV ( 3378-15 ) від 19.01.2006 )


( Абзац другий підпункту 11.1.3 пункту 11.1 статті 11
виключено на підставі Закону N 3378-IV ( 3378-15 ) від
19.01.2006 )


11.1.4. При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші)
кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку,
розрахованої згідно з положеннями підпунктів 11.1.1 чи 11.1.2
цього пункту, до вартості відповідного відчужуваного такою
стороною об'єкта нерухомості.

11.2. Оподаткування операцій з продажу або обміну об'єкта
нерухомості, набутого у власність платником податку після набрання
чинності цим Законом

11.2.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу не
частіше одного разу протягом звітного податкового року одного з
об'єктів нерухомого майна, зазначених у підпункті 11.1.1 пункту
11.1 цієї статті, не оподатковується, якщо загальна площа такого
об'єкта нерухомого майна не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує
100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого
перевищення, оподатковується за ставкою в розмірі 1 відсотка від
вартості такого об'єкта нерухомого майна.
( Підпункт 11.2.1 пункту 11.2 статті 11 в редакції Закону
N 3378-IV ( 3378-15 ) від 19.01.2006 )

11.2.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу
протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів
нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 пункту 11.1 цієї
статті, або від продажу об'єкта нерухомості, іншого, ніж зазначені
у підпункті 11.1.1 пункту 11.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню
за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону.

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта
незавершеного будівництва.
( Підпункт 11.2.2 пункту 11.2 статті 11 в редакції Закону
N 3378-IV ( 3378-15 ) від 19.01.2006 )

11.2.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна
визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі
купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта
нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати
таку оцінку відповідно до законодавства. ( Підпункт 11.2.3 пункту
11.2 статті 11 в редакції Закону N 3378-IV ( 3378-15 ) від
19.01.2006 )

11.2.4. При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші)
кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку,
розрахованої згідно з положеннями підпунктів 11.2.1 або 11.2.2
цього пункту, відповідно до того, який об'єкт нерухомості
відчужується, до його вартості.

11.3. Податковим агентом при здійсненні операцій з
відчуження об'єктів нерухомого майна, в порядку, передбаченому в
статті 11 цього Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний
договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та
документа про сплату податку сторонами договору.

Порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна, що
підлягає продажу, встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Сума податку самостійно сплачується сторонами (або однією
стороною) договору до його нотаріального посвідчення через
установи банків у сумі, визначеній податковим агентом. ( Абзац
третій пункту 11.3 статті 11 в редакції Закону N 3378-IV
( 3378-15 ) від 19.01.2006 )

Нотаріус, який посвідчив договір відчуження об'єкта
нерухомості, зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір
податковому органу за податковою адресою платника податку у
строки, встановлені законом для податкового кварталу.

У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору
відчуження об'єкта нерухомості, за яким здійснено сплату податку,
платник податку має право на повернення зайво (надміру) сплаченої
суми податку на підставі річної податкової декларації, поданої в
установленому порядку та підтверджуючих документів про фактичну
сплату податку.

Доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна,
здійснюваних фізичними особами - нерезидентами, оподатковуються
згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для
резидентів. ( Пункт 11.3 статті 11 доповнено абзацом шостим згідно
із Законом N 3378-IV ( 3378-15 ) від 19.01.2006 )
( Пункт 11.3 статті 11 в редакції Закону N 2505-IV ( 2505-15 ) від
25.03.2005 )

[FOX]

Спасибо, по налогообложению все понятно! Только вот ...
(11.2.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна
визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі
купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта
нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати
таку оцінку відповідно до законодавства.)
...кто устанавливает оценочную стоимость?
скажем, рыночная стоимость 20 тыс. можно ли в договоре указать стоимость в 10 тыс., чтобы при покупке меньше платить в ПФ?

[dimooon11]

(09-04-2010 14:30)FOX :  скажем, рыночная стоимость 20 тыс. можно ли в договоре указать стоимость в 10 тыс., чтобы при покупке меньше платить в ПФ?

почти всегда можно, решается у нотариуса и если продавец не против.
но для покупателя, если он не уверен на 110% в сделке, имхо это стремно, так как сделка может быть оспорена в суде "неожиданно появившимися родствениками" или еще кем-то (в нашей стране это не редкость)

[FOX]

но ведь "родственники и наследники" должны вроде бы проверяться перед заключением сделки?? на что вообще стоит обратить внимание и где быть осторожной?

[dimooon11]

короче я не спец в этом деле, но раньше интересовался подобным вопросом

1) проверяют. должны. нотариус (риэлтор тоже по хорошему должен). но ответственности по сути никакой. и от недобросовестных продавцов никто не застрахован

2) за заниженную стоимость нотариус обычно возьмет некую сумму. тоесть занизив стоимость в два раза сэкономим не половину а меньше

имхо указать реальную стоимость, заплатить на пару тысяч больше и спать спокойно

[FOX]

(09-04-2010 19:19)dimooon11 :  имхо указать реальную стоимость, заплатить на пару тысяч больше и спать спокойно

спасибо

[VasiliSK]

(09-04-2010 15:46)FOX :  но ведь "родственники и наследники" должны вроде бы проверяться перед заключением сделки?? на что вообще стоит обратить внимание и где быть осторожной?

никто, ничего, не будет делать за Вас. все причастные только сделают видимость какой то работы, возьмут с вас проценты и . все надо проверять самому.

[FOX]

(12-04-2010 12:59)VasiliSK :  никто, ничего, не будет делать за Вас. все причастные только сделают видимость какой то работы, возьмут с вас проценты и . все надо проверять самому.

блин, никогда с таким не сталкивалась. как проверить-то?
кстати, понравилась одна квартирка, но спросив о правах собственности и документах на жилплощадь, получила ответ - хозяин в свое время получил наследство, потом это наследство обменял на эту квартиру (по идее вроде договор мены есть). НО! 1/4 этой хаты подарил по дарственной невестке. теперь они пытаются с ней разъехаться - вот и продают. как правильно оформить всю эту путаницу????
можно ли просто ограничится присутствием её на сделке и её подписью в договоре? или нужно отзывать/расторгать дарственную???

[VasiliSK]

каждый продает вам свою часть квартиры. хозяин 3\4 и невестка 1/4. проверяют документы в органах их выдавших. в ГИС относительно суд. решений. по реестрам нотарь может проверить. но 100% безопасность сделк никто вам гарантировать не будет, т.к. правильно сказал Димон11, потом всегда могут появиться заинтересованные и "обиженные", а потом суды, суды и суды.... Есть дела по которым суды идут уже 5 год